为健全保障性住房建设和分配体系，解决低收入、中等偏下收入家庭、外来务工人员及新就业职工住房困难问题，促进租赁型保障房专业化管理和可持续发展，根据国家建设部、财政部、发改委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）、陕西省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、纠风办《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见（试行）》（陕建发[2013]336号）、《安康市廉租住房和公共租赁住房并轨运行实施意见（试行）的通知》（安政办发[2014]45号）文件精神，结合我县实际，制定本办法：

一、指导思想 

（一）本实施办法适用于平利县辖区内公共租赁住房建设、分配、退出、运营、监督等管理工作。 

（二）本办法所称的公共租赁住房是指政府投资建设，限定户型、面积，按政府定价出租的保障性住房。 

（三）廉租住房公共租赁住房并轨运行后，项目建设实行统一选址、统一规划、统一配套、统一建设、统一管理的原则。 

（四）公共租赁住房分配实行申请、审核、公示、轮候制度。 

（五）县住房和城乡建设局为保障性住房建设和管理工作的主管部门。 公安、民政、财政、物价（发改）、人社等部门按照各自职责，监督保障性住房建设和管理工作或协同做好资格认定工作。 

二、建设标准 

廉租住房和公共租赁住房并轨后（从2014年起我县的廉租住房并入公共租赁住房，实行统筹建设、并轨运行、并轨后统称公共租赁住房），住房套型建筑面积标准均控制在50平方米左右，户型以二室一厅一厨一厕为主，室内为可满足基本生活要求的普通装修设施，即水泥地面、混合砂浆粉刷、仿磁涂料、铝合金窗、进户防盗门、室内夹板门、铜芯电线、白炽灯泡、蹲便器、瓷质洗涤盆、厨房操作台等一次装修到位。达到“拎包入住”入住条件。 

三、保障对象及准入标准 

（一）公共租赁住房供应对象为平利县辖区内城镇低收入及最低收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员中的住房困难者。

最低收入家庭按照当地城镇居民享受最低社会保障家庭确定。

低收入家庭收入线按照我县上一年度城镇居民享受最低社会保障收入的3倍以下确定，并定期调整公布。

住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于18平方米或低于当地城镇人均住房建筑面积的60%确定。

（二）城镇低收入及最低收入住房困难家庭申请公共租赁住房基本条件为：

（1）城镇非农业常住户口居民。常住户口应在两年以上（含两年）。

（2）城镇领取城镇低保或持有民政部门出具的低收入认定的居民；

（3）申请家庭户人均现住房建筑面积 18平方米以下的，其中无房户或无法满足基本居住条件，且现居住面积低于实物配租住房保障面积标准的，可申请实物配租； 

（三）城镇低收入及最低收入住房困难家庭申请公共租赁住房需提供的材料：

（1）公共租赁住房申请表；

（2）身份证、户口本原件及复印件

（3）婚育证明复印件 ；

（4）居住地社区或单位出具的住房情况证明原件；

（5）民政部门的低保证或低收入认定证明原件及复印件；

（6）户籍所在镇派出所出具的证明；

（7）申请人联系方式、两寸照片一张。

（四）县城规划区内务工人员应具备的条件：

（1）与用人单位签订两年以上劳动合同且在本县养老经办中心缴纳6个月以上社会保险费的务工人员。

（2） 在县城规划区范围内无住房。

（五）务工人员申请公共租赁住房需提供的材料：

（1）填写公共租赁住房申请表

（2）身份证明：本县户籍的申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非本县户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证。

（3）婚姻状况证明（已婚人员需提供结婚证明）。

（4）提供申请人与用工单位签订的劳动合同原件及复印件。

（5）提供工资收入和缴纳养老统筹费用的证明。

（6）由用工单位提供书面担保合同。

（7）提供租房协议和所在社区居委会证明。

（8）共同居住人身份证复印件

（9）其他符合法律规定需要提供的材料

（六）新就业职工申请公共租赁住房应具备的条件：

（1）属于长期固定工作人员。

（2）在城市规划区范围内无住房。

（3）参加工作时间10年以内。

（七）新就业职工申请公共租赁住房需提供的材料：

（1）填写公共租赁住房申请表

（2）身份证明：本县户籍的申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非本县户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证。

（3）婚姻状况证明（已婚人员需提供结婚证明）。

（4）用工单位提供收入证明、无房证明。

（5）提供用人单位招聘、招考材料。

（6）由用人单位出具书面担保合同。

（7）提供参加工作十年以内的证明材料。

（8）共同居住人身份证复印件。

（9）其他符合法律规定需要提供的资料。

（八）经商创业人员应具备的条件

（1）在县城规划区域内有固定的经营场所。

（2）工商营业执照、税务登记证等证件齐全。

（九）经商创业人员申请公共租赁住房需提供的材料：

（1）填写公共租赁住房申请表

（2）身份证明：本县户籍的申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非本县户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证。

（3）婚姻状况证明（已婚人员需提供结婚证明）。

（4）提供营业执照、税务登记证原件及复印件、完税证明。

（5）提供经营租房协议书、提供房主的房产证明，并由房主提供书面担保材料。

（6）提供经营场所门头照片。

（7）共同居住人身份证复印件。

（8）其他符合法律规定需要提供的材料。

四、审核程序 

1、申请。申请人持书面申请书、身份证、户口簿、婚育证明、居住地社区（村委会）或单位出具的住房情况证明、《城市居民最低生活保障金领取证》、城镇低收入认定证明，以家庭为单位向户口所在地的镇政府提出申请。由家庭户主或者其他具有完全民事行为能力的成年家庭成员作为申请人，申请人应领取并如实填报申请登记表；提供家庭收入、资产、住房状况等证明材料及书面诚信承诺；提交书面授权书，声明同意审核机关调查核实其家庭住房、资产等情况。 

2、审核。申请人户口所在地镇政府对申请人提交的材料、社区居委会（村委会）调查情况和初审意见进行复查核实，签署审查意见后，报县保障性住房管理中心。

县保障性住房管理中心收到申请后，在15日内完成审核。经审核符合条件的提交县保障性住房领导小组审定。

县保障性住房管理中心、民政局、镇政府和社区居委会（村委会）要通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应积极配合接受调查，如实提供相关情况。

3、公示、登记。经审定，对符合公共租赁住房入住条件的家庭予以公示，公示期为15日。公示无异议或者异议不成立的，予以登记，并将登记结果予以公示。

4、轮侯。经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由公共租赁住房产权单位按照规定予以减免租金；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由县保障性住房管理中心按照规定条件排队轮候。

县保障性住房管理中心应当根据轮候顺序，对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。

在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。

镇人民政府应自申请受理之日起 10日内，通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人收入、资产、住房状况进行调查核实，提出初审意见并在户籍所在地和实际居住地公共场所张榜公布，公示时间为7日。对公示无异议的，将申请材料和初审意见报县保障性住房管理中心。

公安交管部门应提供申请人及共同申请的家庭成员户籍登记核查信息；市监部门应提供个体工商登记或投资办企业等相关信息；税务部门应提供申请之月前6个月完税信息；人社部门应提供社会保险缴纳、用工单位合同签订信息。民政部门应根据相关部门提供的相关材料，15 日内出具符合条件申请人家庭的收入、资产核定证明，提交县保障性住房管理中心。

县保障性住房管理中心应会同相关部门对申请人及共同申请的家庭成员的自有房产等状况进行复核，根据保障性住房的相关规定，10日内对申请人进行复核认定，对符合规定条件的予以公示，公示时间为 7日。在规定时间内公示无异议或者异议不成立的，作为保障对象予以登记，向社会公开登记结果。

申请人对核审结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。 

五、分配入住

1、对符合条件的申请人，按照申请的时间确认分配顺序号，并按分配顺序号进行分配。分配结果应当及时在网站或媒体上公布。 

2．进入轮候的申请家庭和已承租公共租赁住房的家庭，应当采取每年自报、三年复审原则进行年度审查。即：每年主动向县保障性住房管理中心申报家庭成员基本情况、家庭收入状况、财产状况以及现住房状况；县保障性住房管理中心应会同相关部门每五年对轮候和已承租保障性住房家庭的收入、财产（资产）等情况进行复审。 

廉租住房轮候家庭因收入水平提高、家庭财产或者住房面积增加、家庭成员减少等原因不再符合廉租住房配租条件但符合公共租赁住房配租条件的，可作为公共租赁住房配租家庭进行轮候；不符合公共租赁住房配租家庭退出。 

六、并轨运行流程 

1、基本流程 

（ 1）公共租赁住房房源在县政府网等媒体公开； 

（2）接受公共租赁住房保障对象申请、资格审核; 

（3）公共租赁住房进行配租，按申请时间顺序廉租住房保障对象先行配租，剩余房源按公共租赁住房进行配租； 

（ 4）配租结果公示。 

2、符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房，所承租的公共租赁住房面积在规定保障标准内的，可以按照廉租住房租金标准收取租金，超出部分按公共租赁住房租金标准收取；也可以按公共租赁住房租金标准金额收取租金，向保障对象发放廉租住房租赁补贴。 

3、廉租住房承租户在承租合同期满时已不再符合廉租住房保障条件，但符合公共租赁住房保障条件的，可直接改签公共租赁住房承租合同，按照公共租赁住房租金标准继续承租原廉租住房。

4、实行并轨运行后，廉租住房性质、公共租赁住房性质不变。 

5、保障性住房的分配房源、分配方案及分配结果，由住建部门及时向社会公布，接受监督。 

七、配套管理

（一）租金管理。合理确定租金，公共租赁住房租金标准，原则上按照略低于同城区类似房屋的市场平均租金水平，由保障部门会同物价部门确定租金标准，实行动态调整，每两年研究一次并向社会公布。公共租赁住房实行租金“收支两条线”管理，租金收入上缴财政，专项用于房屋管理、维修、设施更新等支出。鼓励建立公共租赁住房专项维修基金，资金从每年收取的租金中归集。

1、坚持梯度保障原则。对公共租赁住房保障对象实施分档补贴，发放到户，租金足额缴纳；

2、坚持租补分离原则。保障对象在市场租赁住房的，政府即期向保障对象发放租金补贴；

3、坚持市场定价的原则。租金标准略低于同城区同类房屋市场平均租金水平。

（二）实施梯度保障。对保障对象根据其家庭收入实施分档补贴，具体补贴系数如下：

最低收入家庭，按照公共租赁住房基准租金减住户实际缴纳的租金，差额部分政府实施补贴，补贴基数为公共租赁住房基准租金的50%至65%。

低收入家庭，按照公共租赁住房基准租金减住户实际缴纳的租金，差额部分政府实施补贴，补贴基数为公共租赁住房基准租金的50%至20%。

根据其家庭收入的变化，定期对保障对象的补贴系数进行动态调整。

（三）实行租补分离。对未享受实物保障的城镇低收入住房困难家庭继续实行发放租赁补贴，由其自行到市场租赁住房。住房困难家庭中无住房的，按照人均住房18平方米以下补贴，每平方米按照公共租赁住房基准租金的50%至65%计算补贴；住房困难家庭中有住房的，扣除其现有面积后，对不足部分按照每平方米公共租赁住房基准租金的50%至20%计算补贴。

（四）严格租赁管理。公共租赁住房按规定分配后，应与承租对象签订租赁合同，租赁合同必须使用保障部门制定的规范文本，租赁合同一年签订一次，需要续租的，承租人应在合同期满1个月前向保障部门提出申请。每三年由保障部门对已配租的家庭进行复审，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同；经审核不符合条件的，应按照规定退出实物配租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

（五）加强物业管理。公共租赁住房运营机构应坚持市场机制运作，做到自主经营、统筹收支、产权清晰、管理规范。直接投资建设的公共租赁住房小区实行自管和社会化物业管理相结合的方式；企业配建的公共租赁住房项目纳入其所在项目统一进行物业管理。大力推进社会化物业管理，物业服务收费实行政府指导价，公共租赁住房保障对象的物业服务费在同区域同类型商品房居住区标准的基础上减半收取，政府予以适当补贴。物业管理单位应定期向保障部门汇报公共租赁住房实际使用和物业服务情况。

八、完善退出机制

根据保障对象家庭收入的变化，及时调整租金补贴档次。对取消最低社会保障资格的住房困难家庭，调整至低收入住房困难家庭补贴档次；收入水平超出低收入保障条件的住房困难家庭，调整到公共租赁住房基准租金档次，直至不再补贴，实现柔性退出。

1、以虚报或隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等不正当手段，登记为轮候对象或者已分配保障性住房的，一经查实即予取消本次分配资格，并将其不良信用情况记录存档。对通过弄虚作假获得住房保障的，住房保障主管部门责令其退出已分配的保障性住房，注销承租合同，收回住房，并取消其在5年内再次申请租赁保障性住房的资格。 

2、公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或长时间闲置，也不得用于其他经营活动。 

3、 租赁合同要约定符合以下主要情形之一时应退租： 

（1）承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的； 

（2）承租人将所承租的公租房转借、转租或擅自改变用途的； 

（3）承租房屋无正当理由连续空置六个月以上的； 

（4）承租人无正当理由拖欠租金六个月以上的； 

（5）承租人擅自改变住房结构的； 

（6）违反租赁合同其他约定的。 

4、住建部门做出取消住房保障资格的决定后，应当在5 日内书面通知当事人，说明理由。当事人可依法申请行政复议或提起行政诉讼，当事人无异议的应当在规定期限内腾退住房。 

5、违反本规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，房产登记部门可暂停该家庭成员购买房产的合同备案与受理房产的交易手续，并可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。 

6、保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。

九、推行公共租赁住房产权共有模式

（一）实现租售结合，产权共有。推行公共租赁住房产权共有，调动城镇住房困难家庭靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决城镇住房困难家庭的住房问题。产权共有是指购买公租赁住房的对象和政府各持一定比例的产权份额。

（二）公共租赁住房入住对象自愿购买公共租赁住房的，可以申请购买。其中，中省投资部分归政府所有。购房者可以一次性付款，也可以分期付款。一次性付款，办理共有产权证书；分期付款的，按享受的产权比例缴纳租金。

（三）明确出售价格。公共租赁住房按成本价出售，让利于城镇住房困难家庭。成本价格由土地成本（含拆迁安置成本）、前期费用、合理税费、建安成本、设施配套建设费用、财务费用以及管理费组成。工程竣工验收后，由价格主管部门审定。

（四）明确上市交易规定。购买共有产权的公共租赁住房不得上市交易，确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，用于公共租赁住房保障房源。

十、法律责任 

行政机关及其工作人员在保障性住房审核、分配、管理等工作中，因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或不履行职责造成后果的，要追究其相关责任人责任；构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。对弄虚作假、虚报公共租赁住房供应对象、提供虚假资料等手续的，取消其申请资格，并由纪检、监察部门追究单位主要负责人和相关责任人责任。

十一 、附则

1、本管理办法如果与省市保障房相关政策相冲突的，以上级的规定为准。

2、本办法自发布之日起执行。原发布的《平利县公共租赁住房管理办法（试行）》自本办法执行之日起废止。

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